"그냥 도장 찍으면 되겠지?" 상가 임대차 계약, 모르면 당합니다! (법령 기반 필수 체크리스트)

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 창업의 첫 단추, 하지만 가장 위험한 함정

창업의 설렘을 안고 가게 자리를 알아볼 때, 가장 중요하지만 가장 놓치기 쉬운 것이 바로 '상가 임대차 계약서' 작성입니다. "별일 있겠어?"라는 안일한 생각으로 꼼꼼히 확인하지 않고 도장을 찍는 순간, 예상치 못한 분쟁에 휘말려 큰 손해를 볼 수 있습니다.

내 소중한 보증금과 권리금을 지키고, 안정적인 사업 운영의 초석을 다지기 위해 상가 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 관련 법령과 함께 총정리했습니다. 이 글만 제대로 숙지하셔도 계약 과정에서 발생할 수 있는 수많은 위험을 막을 수 있습니다.

 

목차

1. 1단계: 계약 전 필수! '공부(公簿)'부터 확인하기
2. 2단계: 법령에 근거하여 계약 조항 따져보기
3. 3단계: 독소 조항! '불리한 특약' 가려내기
4. 4단계: 계약 후 내 권리 지키는 마지막 절차

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1단계: 계약 전 필수! '공부(公簿)'부터 확인하기

마음에 드는 상가를 찾았다면, 계약에 앞서 아래 서류들을 반드시 직접 발급받아 눈으로 확인해야 합니다. 이는 계약의 가장 기본이자 법적 안전장치의 시작입니다.

• 등기사항전부증명서 (등기부등본): 실제 소유주 확인, 근저당·가압류 등 권리관계 확인.
• 건축물대장: 계약 상가의 정확한 주소, 면적, 그리고 가장 중요한 '용도'를 확인. (관련 법령: 건축법)
  ↳ 건축법 전문 보기
• 토지이용계획확인원: 재개발, 도로 편입 등 장기적인 도시계획 확인. (관련 법령: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
  ↳ 국토계획법 전문 보기

2단계: 법령에 근거하여 계약 조항 따져보기

특히 아래 항목들은 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인에게 보장되는 중요한 권리이므로 절대 놓치지 마세요.

▶ 상가건물 임대차보호법 전문 보기 (국가법령정보센터)

• 월세 인상 한도: 계약 기간 중이나 갱신 시 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. (상임법 제11조)
• 계약갱신요구권: 임차인은 최초 계약 포함 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. (상임법 제10조)
• 권리금 회수기회 보호: 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. (상임법 제10조의4)
• 원상회복 의무: 분쟁 방지를 위해 '원상회복'의 범위를 계약서에 구체적으로 명시하고, 입점 전 사진을 꼭 찍어두세요.

3단계: 독소 조항! '불리한 특약' 가려내기

특약사항은 당사자 간의 합의이지만, 상가임대차보호법의 규정을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. (상임법 제15조) 아래와 같은 독소 조항에 속지 마세요.

• 🚨 피해야 할 특약 (법 위반으로 무효 가능성 높음)
  • "임차인은 계약갱신요구권을 포기한다."
  • "어떠한 경우에도 권리금을 주장할 수 없다."
  • "가게 매도 시 권리금은 인정하지 않는다."
  • "2년 계약 만료 후 상가를 무조건 명도한다."

4단계: 계약 후 내 권리 지키는 마지막 절차

계약서 작성이 끝났다고 안심하기는 이릅니다. 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 법적 보호를 받는 마지막 절차를 반드시 밟아야 합니다.

• 건물의 인도와 사업자 등록: 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'이 발생합니다. (상임법 제3조)
• 확정일자 받기: 사업자 등록 신청 시 관할 세무서에서 확정일자를 받으면, 건물 경매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받는 '우선변제권'이 생깁니다. (상임법 제5조)

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